Sokol Kika, ndërtues që drejton kompaninë “Kika Construction”, e cila ka një projekt të zgjeruar në fillimin e zonës së Komunës së Parisit, ka dy shqetësime për tendencën e ndërtimeve. Së pari, oferta e lartë që pritet të krijohet nga ndërtimi i kullave shumëkatëshe për zyra dhe qendra tregtare. Së dyti, vala e re e ndërtimeve, pas çlirimit të lejeve, po risjell fenomenin e kleringut, teksa shumë firma, që kishin kohë pa aktivitet, nuk kanë likuiditetin e nevojshëm për të ndërtuar. Nga ana tjetër, ka firma pa përvojë në ndërtim, por që kanë likuiditete dhe po hynë në këtë sektor, duke përbërë sërish një rrezik.
Kika thotë se Tirana ka ende nevojë për apartamente banimi dhe klientët janë bërë tashmë më përzgjedhës. Ai nuk parashikon rritje të çmimeve finale, ndonëse e pranon që kostot e ndërtimit janë rritur.
Si i parashikoni kostot e ndërtimit?
Ka pasur një rritje të taksës së infrastrukturës. Taksa e ndërtimit llogaritej 4% e kostos së ndërtimit, ndërsa tani është 8% mbi çmimin e shitjes. Kjo ka ndikuar në rritjen e kostove me rreth 50 euro për metër katror.
Në lidhje me materialet e para ka ndryshime të vogla të kostove, por e rëndësishme është që të paktën një pjesë e firmave serioze nuk mund të ndërtojnë më të paazhurnuara me kërkesat e kohës. Izolimi është tani një kërkesë që e kërkon edhe një klient që nuk ka ndonjë përvojë të madhe në ndërtim, që të ketë eficiencë energjie.
Ka pasur probleme me lagështirën, tani kërkojnë izolime të mira. Ndikimi i izolimit është 2-2.5 euro për metër katror. Pastaj ka edhe elemente të tjera që hyjnë më tepër në arredim që mund të kenë ndryshuar, si p.sh. niveli i hidrosanitareve, niveli i dizajnit të brendshëm. Ka rritje të kërkesave dhe sistemimeve të brendshme të klientëve që kërkojnë edhe arkitektë, kanë kërkesa për ndriçimin apo disa përshtatje të reja për sa i përket projektit.
Si e shikoni kërkesën në Tiranë?
Unë kam rreth 25 mijë metra katrorë që janë në proces ndërtimi. Në 2018-n, pres që të përfundojë një projekt i ri. Në lidhje me kërkesën kam mbajtur një çmim dhe kërkesë stabël.
Sa i përket tregut, ka pasur një kurbë ndërtimi që krijoi një krizë në lidhje me numrin e madh të apartamenteve dhe krizën e likuiditeteve që filloi në 2009. Nga ai vit, pothuajse nuk ka pasur leje ose kanë qenë shumë të pakta brenda vijës së verdhë të Tiranës. Komunat patën një problem, pasi dhanë leje shumë dhe investimet relativisht të shpejta që u bënë u shoqëruan me një numër shumë të vogël të investimeve infrastrukturore në këtë zonë. Ulja e kërkesave ishte shumë e ndjeshme në këto zona. Flas për zonat e Yzberishtit dhe Freskut.
Ndërtimet ishin me intensitet të lartë dhe ndërtuesi paguan taksa për infrastrukturën, por nga ana tjetër një njësi e pushtetit lokal, komuna, duhet t’i shkojë mbrapa me projektet e saj publike. Gjithë niveli i investimeve nga 2007, që ishte fillimi i intensitetit në zonat periferike deri në 2017-n, në nivelin e komunave ishte shumë i pakët, nuk u bënë shkolla, kopshte, rrugë, furnizimi me ujë dhe energji pati probleme, lidhjet e komunës me rrugët e bashkisë ishin të paharmonizuara dhe u krijua një ngërç. Kjo çoi në rritjen e stokut të apartamenteve, për të cilin u bë zhurmë e madhe.
Por qyteti i Tiranës, ka nevojë për një ofertë të caktuar në zonat e strukturuara të Tiranës, por edhe të ndërhyrjeve të ashtuquajtura urbanizuese. Unë e kam quajtur deri diku artificiale, pengimin e lejeve, pasi është e rëndësishme ndërhyrja në qytetin e Tiranës.
Si e shikon tregun në total? Cilat janë rreziqet?
Kam dy shqetësime. I pari është në lidhje me mungesën prej kohe të lejeve të ndërtimit. Kjo ka krijuar një numër të madh të kërkesave për leje ndërtimi dhe, deri diku, edhe të paqartësuara mirë. Janë dy elemente: Nga njëra anë, ndërtimi i kullave të mëdha dhe ndërtimi në zonat e preferuara të Tiranës, që kanë një leverdishmëri të kufizuar ekonomike, por kanë edhe kosto shumë të lartë. Të punosh në qendër të Tiranës është e vështirë. Ndërkohë, jam skeptik për kërkesën që ka për ambiente biznesi. Nuk mund të mendosh më që ka nevojë Tirana për qendra komerciale dhe për zyra.
Së dyti janë vetë firmat e ndërtimit.
Jam prej 17 vitesh në treg dhe kam një xhiro vjetore shumë të stabilizuar. Aktiviteti financiar ka zhvillim normal në varësi të punëve të ndryshme. Ajo që unë kam më tepër shqetësim janë aktorët e mundshëm në treg që mund të jenë duke kërkuar leje për momentin. Frika ime është për ndërtuesit që kanë shumë kohë pa ndërtuar, p.sh., kanë ndërtuar para dhjetë vjetësh. Rifutja e tyre me mentalitetin e vjetër, do të sjellë vështirësi në treg. Nuk punohet më me klering apo mënyra të tjera. Duhet të ketë likuiditete shtesë. Ndërkohë, ka edhe kompani që kanë likuiditete, por nuk kanë përvojë në ndërtim. Të dyja i shikoj si rreziqe pasi industria e ndërtimit ka një veçanti. Është një ndërmarrje që duhet të funksionojë me një plan të paktën 3-vjeçar. Pasi një projekt që nga projektimi deri tek regjistrimi zgjat 3 vjet. Duhet të ketë likuiditete të mjaftueshme që t’i përgjigjet kohës.
Si ka ndikuar kursi i këmbimit në të ardhurat nga shitjet, duke qenë se kompanitë e ndërtimit mbajnë çmime kryesisht në monedhën europiane?
Ndërtimi është një projekt afatgjatë. Monedha nuk ka rëndësi. E gjykojmë me rregullat e biznesit, në kuptimin e të ardhurave dhe shpenzimeve. Një pjesë të materialeve i marr direkt nga jashtë. Vendosja e çmimeve në euro ka dy koncepte. Koncepti i parë është ai i stabilitetit në një afat relativisht të gjatë, që ka projekti i ndërtimit dhe i dyti është se pothuajse të gjitha kompanitë e ndërtimit kanë një zë të tyre në lidhje me importin ose dhe materiale apo shërbime që janë të llogaritura direkt në euro. Duke qenë se është një zë jo i pakët, euro është një monedhë që nuk mund ta nënvlerësosh. Brenda çmimit, çdo biznes funksionon me këmbime në çdo lloj valute. Ka edhe elemente të tjerë, p.sh., çmimi i hekurit shkoi 900 euro/ton pak vite më parë, ndërsa tani është përgjysmuar. Prandaj është edhe koncepti i çmimeve dhe i aktivitetit financiar i shtrirë në kohë. Deformimet e momentit amortizohen me kohën dhe norma e fitimit mbetet e pandryshuar.
Si e shikoni qasjen e bankave për financimin e blerjeve në pasurinë e paluajtshme?
Është e vërtetë që bankat janë të interesuara të japin kredi për blerjen e pasurive të paluajtshme, ky është ndër portofolat më të sigurt të bankave. Bankat e vlerësojnë investimin brenda Tiranës dhe në zona me veçanti turistike, por investimi i tyre nuk shkon më shumë se 70% e investimit. Bankat në pasurinë e paluajtshme nuk kanë pasur humbje vlere, pasi ka pasur zhvlerësim të kolateralit.
Si e shikoni bregdetin, a jeni të nxitur për të investuar në turizëm tani që edhe po favorizohen në taksa nga qeveria?
Ndërtimi në bregdet ka disa elemente. Elementi i parë, që më ka bërë të largohem, është problemi i pronësisë. Nuk mund të hysh në sipërfaqe që nuk kanë pronësi të qartë.
Aspekti tjetër është zhvillimi i fshatrave turistikë. Mund të bësh një fshat turistik, por nëse e gjithë zona përreth shfrytëzohet me abuzim dhe nuk ka infrastrukturën e duhur, kjo të ul vlerën e investimit.
