Ndërtimet e reja në Tiranë kanë arritur pikun, teksa çmimet në zonat e preferuara variojnë nga 2600–4000 euro/m2. Për momentin kërkesa dhe oferta duken pranë ekuilibrit, por shtimi i sipërfaqes së dhënë për leje ndërtimi paralajmëron një prishje të shpejtë të tij, teksa çmimet po japin sinjalet e para të uljes. Aktorët kryesorë të patundshmërisë parashikojnë një bllokim të tregut brenda dy–tre viteve të ardhshme.
Vetëm në tremujorin e parë të 2019-s Bashkia e Tiranës ka dhënë leje për ndërtimin e godinave rezidenciale me një sipërfaqe që i tejkalon 479 mijë m², me një vlerë të përafërt prej rreth 141 milionë eurosh. Në krahasim me të njëjtin tremujor një vit më parë, sipërfaqja e lejeve të reja të dhëna është gati pesëfishuar.
Sipas Albanian Construction Portal, aktualisht po zhvillohen në Tiranë 245 projekte ndërtimi, nga 227 që ishin në fillim të vitit. Prej fundit të janarit dhe deri më tani, kanë nisur 18 projekte ndërtimi më shumë në kryeqytet.
Aktorët kryesorë të tregut të patundshmërive në vend, ndërtues dhe agjentë të pasurive të paluajtshme, thonë se tashmë ka arritur piku i ndërtimeve në kryeqytet, për më tepër që një pjesë e mirë e lejeve të dhëna nuk është shfrytëzuar ende.
Ndërkohë që oferta shtohet me shpejtësi, çmimet kanë arritur një lloj ekuilibrit në treg, ndërsa në zona të caktuara, kanë filluar të bien.
Në zonën e 5 Majit, që njihet si Farmacia 10, Arlis Ndërtim ka nisur një projekt të ri rezidencial në fillim të këtij viti. Moza, menaxhere e shitjeve e kompanisë, e cila po ndërton edhe projektin Square21, thotë se çmimi i shitjeve në këtë kompleks është 1000 euro/m² ndërsa dyqanet 2500-3000 euro/m² në varësi të pozicionit. Çmimet janë më të ulëta se rezidencat e reja në atë zonë, teksa burime nga kompania thanë se kjo ka ardhur për shkak të numrit të lartë të apartamenteve që po ndërtohen.
Rreth dy vite më parë, aty afër, ku kryqëzohet Rruga Bardhyl, me zonën e Farmacisë 10, firma e ndërtimit Progeen, ishte drejt përfundimit të fasadës të rezidencës Rruga Bardhyl, me çmim 1150 euro/m². E njëjta po ndërton edhe në zonën e Porcelanit, rezidencën Iris, prej fundit të vitit të kaluar. Sipas menaxherëve të shitjeve, çmimi në këtë rezidencë banimi është 850 euro/m², pa ndryshuar që prej shkurtit të 2017.
Një tjetër projekt i Progeen është edhe rezidenca Rainbow në zonën e Don Boskos, me 830 euro/m². Po në atë zonë po ndërtohet kompleksi rezidencial Fiore di Bosko, të cilat shiten me çmim mesatar prej 900 euro /m².
ASL Konstruksion po ndërton te Selvia, pranë rrugën Kongresi i Manastirit. Çmimi për metër katror, sipas përfaqësueseve të kompanisë, të cilët u kontaktuan nga ‘Monitor’, ishte 850 euro për metër në katror. Por, sikurse shpjeguan ata, nëse paguhet më shumë se gjysma e vlerës së apartamentit, mund të përfitohet një ulje, duke e marrë me 800 euro/m². Në kompleksin Delijorgji, afër Hilton, mund të gjesh apartamente në rishitje edhe me 1,200 euro për metër katror, kur çmimet zyrtare nga kompania varionin në rreth 1400-1500 euro/m2.
Zonat e tjera të Tiranës kanë pasur një stabilitet në çmime. Në Unazën e Madhe, pranë fabrikës së miellit, çmimi për metër katror vijon të jetë 850 euro/m². Po ashtu, edhe në zonën e Siri Kodrës, ku Kontakt po ndërton kompleksin Siri. Klajdi Memjadini, agjent i pasurive të paluajtshme në DevInf, thotë se zonat më të lakmuara, për të cilat do të ketë gjithmonë kërkesë mbeten brenda Unazës së Vogël të Tiranës. Nga përvoja e tij disavjeçare në treg, pronat e vlerësuara me çmimin e duhur nga shitësit arrijnë të shiten, pavarësisht situatës së tregut.
Ai thotë se zonat më të kërkuara të Tiranës janë: Tirana e Re, në të cilën përfshihen disa lagje, si p.sh. blloku “Vasil Shanto”, zona pranë “Postës 8”, ish-Blloku, zona pranë shkollës “Petro Nini Luarasi”, dhe blloku pranë Gardës së Republikës; “Myslym Shyri”, fillimi i Rrugës së Kavajës dhe fillimi i Rrugës së Durrësit, zona pranë Radio Televizionit Shqiptar. Sipas tij, çmimet në këtë zonë fillojnë nga një minimum prej 1600 eurosh, edhe për apartamentet që janë hedhur në treg për rishitje.
Lulëzojnë objektet e luksit në Tiranë, kullat arrijnë në 4,000 euro/m2
Ndërkohë në qendër kanë nisur punën shumë projekte luksoze apo kulla, çmimet e të cilave arrijnë deri në 4000 mijë euro/m². Invest Society, aksionerët e të cilës kanë pasur aktivitete të lojërave të fatit dhe kanë interesa në kompani të tjera ndërtimi e projektimi, po zhvillon në Tiranë 4 projekte luksoze, Rainbow Center, West Residences, Book Building, Green Terrace.
Book Building, që ka filluar të ndërtohet pas Sahatit, sipas lejes zhvillimore është Godinë polifunksionale 4, 5, 11 dhe 21 kate, me 3 kate nëntokë. WEST Residence 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 dhe 9 kate, te ish Blloku është godinë polifunksionale në rrugën “Ibrahim Rugova”.
Rainbow Center, po tek Blloku, është godinë me 7 kate (nga të cilat dy kate janë qendra tregtare). Burime nga agjencitë pohojnë se për këto projekte, çmimet zyrtare variojnë nga 3,500 euro/m2 në këtë fazë ndërtimi deri në 4,000 euro/m2 kur të ketë përfunduar karabinaja. Në 4,000 euro/m2 kanë arritur çmimet edhe në apartamentin që po ndërtohet pranë Presidencës.
Në projektin Down Town (ish këndi i Lojërave 7 Xhuxhat te Rruga e Elbasanit), një kullë me 40 kate, me funksione të ndryshme të ndara sipas kateve, ku 2912 m² të kateve të para do të shërbejnë si hapësira komerciale, apartamentet variojnë nga 2600-3500 euro/m2, në varësi të katit, metrave, mënyrës së pagesave etj. Down Town është investim 100% i grupit Kastrati, pas tërheqjes së grupit Balfin nga ky projekt.
MET Building Tirana do të jetë një kullë 12-katëshe, fasada dhe tarracat e së cilës do të jenë të gjelbëruara dhe po ndërtohet pranë Hotel Dajtit. Për këtë projekt është më e vështirë të gjesh informacion. Mësohet se çmimet e rreth 300 apartamenteve janë të negociushme dhe variojnë nga 2500 euro/m2 (nëse paguan njëherësh) deri në 3500 euro/2.
Më pak të shtrenjta janë rezidencat që po ndërtohen pranë Liqenit Artificial. Për shembull, në Lakeview Rezidencës që po ndërtohet nga firma Gener2 në afërsi të Parkut të Madh të Tiranës, në Rrugën e Kosovarëve, oferta varion nga 1600 euro/m² deri në 2500 euro. Në total, ky kompleks do ta shtojë ofertën me 600 apartamente.
Blerësit kryesorë të këtyre apartamenteve, që minimumi kushtojnë 250-300 mijë euro, janë sipërmarrës, bankierët etj. Aktorët e tregut pohojnë nën zë se të larta janë dhe shitjet me para në dorë, teksa bankat përgjithësisht janë të përqendruara në dhënien e huave mesatare dhe i qëndrojnë larg këtij segmenti.
Aktorët e tregut flasin për bllokim në të ardhmen
Shqetësimi më i madh i operatorëve kryesorë në treg është se ndërtimet në zonën e Tiranës po bëhen pa studime empirike dhe pa u mbështetur në një analizë se si do të vijojë ecuria e kërkesës në Tiranë. Operatorët e tregut, që nuk pranojnë të identifikohen, parashikojnë se do të ketë një bllokim të tregut të patundshmërisë në dy apo tre vitet e fundit, nxitur si nga rënia e kërkesës, edhe nga fryrja e çmimeve në raport me fuqinë blerëse në vend.
Janë disa faktorë që pritet të ndikojnë kërkesën e individëve për banesë. Së pari, në vitet e fundit fenomeni i emigracionit është bërë i dukshëm, duke reflektuar pasojat e veta edhe te konsumi. Mjaft industri agro-ushqimore në vend flasin për rënie të shitjeve, për shkak të uljes së konsumit të ushqimeve nga largimi i të rinjve.
Sipas të dhënave të publikuara nga INSTAT, vetëm për periudhën 2011-2017 kanë emigruar jashtë vendit 317 mijë shqiptarë. Kjo shifër është më e lartë sesa popullsia e qytetit të dytë më të madh në vend, Fierit, që në janar 2018 kishte 298 mijë banorë, apo E Durrësit, me 278.5 mijë banorë. Ekspertët thonë se në një periudhë afatmesme, kjo do të reflektohet edhe te kërkesa për shtëpi.
Së dyti, familjet bërthamë po krijohen gjithnjë e më të vogla, çka do të ndryshojë sjelljen konsumatore. Klajdi Memajdini, agjent imobiliar nga DevInf, thotë se familjet tashmë kërkojnë hyrje me sipërfaqe modeste, për dy arsye. Së pari, pamundësia ekonomike për të blerë shtëpi me sipërfaqe më të madhe; së dyti familjet bërthamë janë gjithnjë e më të vogla.
Kërkesa për shtëpi do të furnizohet kryesisht nga banorët e rinj që vijnë në Tiranë nga rrethet. Përveç emigrimit jashtë vendit. Qytetet e tjera të Shqipërisë po zbrazen gjithashtu. Ndërsa kryeqyteti dhe Durrësi po rriten vazhdimisht. Gjatë vitit 2018, në Tiranë erdhën mesatarisht rreth 70 persona në ditë. Operatorët e tregut thonë se prurjet e reja në qytet furnizojnë njëkohësisht tregun e qirasë dhe të shitjes, por ata i përkasin një fashe që kërkojnë çmime ekonomike, gjë që nuk përputhet me bumin e ndërtimeve luksoze dhe me çmime të larta.
Pjesa më e madhe e njerëzve që kanë ndryshuar vendbanimin në katër vitet e fundit kanë lëvizur në qendrat urbane, që në shumicën e rasteve, përfshin kryeqytetin, ose zonat përreth tij. Edhe pse lëvizjet e brendshme janë shumëdimensionale, është e dukshme se pjesa dërrmuese e flukseve të migracionit të brendshëm fokusohen drejt Tiranës dhe Durrësit.
Për periudhën 2014-2017, qyteti i Tiranës është shtuar me rreth 45 mijë banorë. Të ardhurit kanë qenë 70 mijë banorë, ndërsa të larguarit rreth 24 mijë e 500 banorë. Gjatë 2017-s, viti i fundit me të dhëna të publikuara, migrimi neto në qytetin e Tiranës ka qenë rreth 16800 banorë (22700 të ardhurit dhe 5900 largimet). Ndonëse jo me të njëjtat ritme, për të njëjtën periudhë, Durrësi është shtuar me rreth 12600 banorë, ku të ardhurit përllogariten rreth 27 mijë dhe të larguarit 14 mijë.
Aktorët e tregut parashikojnë se do të ketë ecuri pozitive për shitjet në zonat me çmime mesatare nga 700-900 euro m², por parashikojnë stanjacion për ndërtimet në qendër dhe kullat. Por edhe presin që kërkesa të jetë e vakët, taksat e larta nuk do të lejojnë që ndërtuesit të ulin çmimet.
Taksat janë një ndër shqetësimet kryesore të sektorit. Fillimisht ishte taksa e infrastrukturës, e cila nga 4% mbi kostot e ndërtimit u bë 8% mbi çmimin e shitjes dhe paguhet para fillimit të ndërtimit.
Zgjedhjet dhe kriza politike paralizojnë tregun, stepen blerësit dhe ndërtuesit
Sokol Kika ka shtyrë planet për të nisur kompleksin e tretë të banimit në Komunën e Parisit, për shkak të pasigurisë për të ardhmen. Ndonëse në dy rezidencat e tjera të banimit janë shitur të gjithë apartamentet, Sokol Kika po stepet për të nisur sërish ndërtimin. Taksat e larta, amullia e krijuar në treg, por edhe kriza politike janë faktorët kryesorë pse i ka shtyrë planet në një moment të dytë.
Ndërtuesit dhe agjencitë kryesore në vend flasin për pasiguri për shkak të situatës politike të krijuar në vend. Për shkak të krizës, shumë individë i kanë shtyrë marrjet e vendimeve në një moment të dytë. Kësaj i shtohet edhe fakti që ky është një vit elektoral. Tradicionalisht sipas të dhënave të aktorëve të tregut, vitet elektorale janë të dobëta në termat e kërkesës.
Çmimet sipas zonave
Agjencia “The Point”ka bërë një vlerësim të çmimeve të apartamenteve në kryeqytet, sipas zonave. Ilda Zaloshnja, themeluese e agjencisë, me një përvojë mbi 10 vjeçare si broker, pohon se çmimet luhaten nga 500 euro në periferi (në zonën e Freskut, Yzberishtit, Astirit), në 4000 euro në qendër.
Zona 1 përbëhet nga: Yzberisht, Unaza e re, Astiri dhe Fresku. Çmimet e shitjes variojnë nga 500 – 700 EUR euro/m2. Në dy vitet e fundit çmimet janë rritur në këto zona me gati 25%.
Zona 2 përbëhet nga Rr. Elbasanit, Rr. Medar Shtylla, Rr. Ali Demi, Rr. Dibres, Stacioni i trenit, dhe Liqeni. Çmimet e shitjes variojnë nga 800 – 1400 euro/m2. Gjatë 24 muajve të fundit në këto zona është vënë re rritje me 20%.
Zona 3 përbëhet nga Blloku, Garda dhe RTSH. Çmimet luhaten nga 1,800 – 3000 euro/m2. Në 24 muajt e fundit çmimet në këto zona janë rritur me 14%. Agjencia The Point ka bërë një projeksion të çmimeve për periudhën 2019-2021. Në zonën e Liqenit çmimet e shitjeve aktualisht variojnë midis 800 – 1,400 euro për metër katror.
“Ndërtimet e reja luksoze që pritet të përfundojnë në këtë zonë, me stilin arkitekturor që respekton natyrën, ku kombinohen ambientet tregtare të përshtatshme për lokale, bare, restorante, zyra me ato të banimit, kanë dalë në treg në këtë fazë të ndërtimit me një çmim nga 1700-2200 euro/m2, duke kapërcyer kështu edhe parashikimin e rritjes së gjithë zonës në pergjithesi dhe duke vendosur një standard të ri”, thotë Zaloshnja.
Në zonën e “Sheshit Skënderbe” çmimet e shitjeve aktualisht variojnë midis 1500-1800 euro për metër katror.
“Kjo zonë historike brenda zemrës së Tiranës do të ndërthurë restorantet, tregjet me pakicë, hapësirën për zyra dhe jetesën luksoze të banimit. Ndërtimet e reja, të cilat priten të përfundojnë pas 2-3 vite, do të dalin në shitje me një çmim prej 3500 euro/m2 në fazën fillestare të ndërtimit, për të arritur në 4000 euro/m2 në fazat e mëtejshme të avancuara të punimeve, duke e tejkaluar rritjen e parashikuar në këtë zonë. Në zonën e Radio Televizionit Shqiptar çmimet e shitjeve variojnë midis 1800-3000 euro për metër katror.
“Kjo zonë ekskluzive brenda qendrës së qytetit të Tiranës, do të përmirësojë më tej nivelin, nëpërmjet ndërtimeve të reja ku do të gjenden si ambiente komerciale ashtu edhe ato luksoze të banimit. Parashikimi është që çmimet e shitjeve në fazat fillestare të ndërtimit të shkojnë nga 3000 – 3500 euro/m2, duke rritur me 15% nivelin e çmimeve në zonë”,-pohon ajo.
